今回は、駐車場経営が赤字になる原因と対策について解説していきます。
そんな疑問、ありませんか。
駐車場経営は初期費用が抑えられる一方、始め方を誤ると収支が合わなくなるもの。
実は、赤字の原因はほぼ決まっていて、需要の読み違い・税金の軽視・設備投資の過大の3つに集約されます。
逆に言えば、この3点を押さえておけば大きな失敗は避けられるんですね。
この記事では、共通の原因4つ・形態別の原因・8つの対策・赤字になりやすい土地・撤退の判断まで、まるごと解説していきます。
最後まで読めば、自分の土地で赤字になるリスクがどこにあるのかを、始める前に把握できますよ。
駐車場経営が赤字になる根本的な4つの原因
まずは、経営形態を問わず共通して起こる原因を見ていきます。
どれも計画段階の見落としから生まれるものばかり。
ここで解説する内容は、次のとおりです。
- 原因①：駐車場の需要を見誤っている
- 原因②：税金の負担を軽く見ている
- 原因③：使い勝手の悪いレイアウトにしている
- 原因④：管理会社の選び方を間違えている
いちばん多いのは、需要の読み違いです。
原因①：駐車場の需要を見誤っている
周辺に駐車場が多いから自分も儲かるはず、という考え方は危険です。
すでに供給が足りているエリアでは、価格競争になって収益が伸びません。
商業施設や病院の近くでも、その施設に無料駐車場があれば有料を使う人は限られます。
感覚で判断すると、この見立てを外してしまうわけですね。
着手前に平日と休日の2回、周辺の駐車場が実際に埋まっているかを見に行ってみてください。
原因②：税金の負担を軽く見ている
土地にかかる固定資産税は、駐車場経営の収支に直接効いてきます。
住宅が建っている土地には軽減の特例があり、税額が抑えられているんですね。
家を取り壊して駐車場にすると、この特例が外れて税額が大きく上がります。
収入の試算だけを見て判断すると、増えた税金で利益が消えることも。
計画の段階で市区町村の資産税課に問い合わせ、税額がいくらになるかを確かめておきましょう。
原因③：使い勝手の悪いレイアウトにしている
台数を詰め込みすぎると、1区画あたりが狭くなり停めにくくなります。
切り返しが必要な区画は敬遠され、稼働率が下がっていくでしょう。
隣の車や壁との接触が起きれば、トラブル対応の手間も増えていきます。
収容台数を増やしたぶん、稼働が落ちては意味がありません。
区画の幅は最低でも2.5mを確保し、自分の車で実際に停めてみて確かめるのが確実です。
原因④：管理会社の選び方を間違えている
委託する場合、管理会社の質が経営を左右します。
清掃が行き届いていない、設備の故障が放置されているといった状態では利用者が離れていくもの。
募集や広告に力を入れてくれない会社だと、空き区画が埋まりません。
管理費の安さだけで選ぶと、こうした問題に当たりやすくなります。
候補の会社が管理している他の駐車場を実際に見に行けば、質は一目で分かりますよ。
コインパーキング経営で赤字になる3つの原因
時間貸しには、時間貸しならではのリスクがあります。
投資額が大きいぶん、失敗したときの損失も大きくなるんですね。
ここで解説する内容は、次のとおりです。
- 原因①：設備投資が回収できない
- 原因②：近隣との価格競争に巻き込まれる
- 原因③：一括借り上げの収入が伸びない
まずは、いちばん金額の大きい設備投資からです。
原因①：設備投資が回収できない
コインパーキングには、精算機・ロック板・看板・照明といった設備が必要です。
規模によっては数百万円単位の投資になります。
4〜5台程度の狭い土地では、1台あたりのコストが割高になりがち。
この金額を回収できないまま、月々の保守費用だけが出ていく状態は珍しくありません。
投資額 ÷ 年間の利益で回収年数を出し、10年を超えるなら計画を見直すほうが安全です。
原因②：近隣との価格競争に巻き込まれる
時間貸しは、料金がそのまま集客力に直結します。
高すぎれば選ばれず、安すぎれば満車でも利益が出ません。
競合が最大料金や夜間割引を設定していれば、単純な単価だけでは勝負になりにくいところ。
値下げで対抗し続けると、利益はどんどん削られていきます。
料金を下げる前に、区画の広さや出入りのしやすさなど価格以外の強みを探してみてください。
原因③：一括借り上げの収入が伸びない
管理会社に土地を貸し、毎月固定の賃料を受け取る方式もあります。
稼働に関係なく収入が入るのは大きな安心材料です。
その代わり、どれだけ繁盛しても受け取る金額は増えません。
手数料が差し引かれるぶん、自分で運営するより手残りは少なくなります。
固定資産税を払ったら赤字だった、という事態を避けるため、契約前に税引き後の手残りを計算しておきましょう。
月極駐車場経営で赤字になる3つの原因
安定して見える月極にも、特有のリスクがあります。
契約者との関係が長く続くからこその問題があるんですね。
ここで解説する内容は、次のとおりです。
- 原因①：利用料金の滞納が起きる
- 原因②：稼働率を甘く見積もっている
- 原因③：料金を安く設定しすぎている
まずは、月極でいちばん多い滞納の問題からです。
原因①：利用料金の滞納が起きる
1人でも滞納者が出ると、その月の収入は直接減ります。
督促の電話や手紙には手間がかかり、精神的な負担も小さくありません。
連絡が取れなくなれば、法的な手続きに進むしかなくなります。
弁護士費用が発生すれば、赤字はさらに広がってしまうでしょう。
集金の督促を自分でやりたくないなら、事前決済の仕組みがあるサービスを選ぶほうが現実的です。
原因②：稼働率を甘く見積もっている
満車を前提に収支を計算すると、1台の解約で計画が崩れてしまうもの。
月極は次の契約者が決まるまで、その区画の収入がゼロになってしまいます。
総台数が10台未満なら、1台の空きが与える影響はかなり大きいところ。
募集を出しても、すぐ埋まるとは限りません。
収支の試算は稼働率80％程度で行い、それでも利益が出るかを確かめておいてください。
原因③：料金を安く設定しすぎている
早く埋めたい一心で相場より大幅に安くすると、満車でも利益が残りません。
一度その金額で契約すると、あとから値上げを申し出るのは難しくなります。
結果として、低い収益のまま何年も続けることになりかねません。
安さで集めた契約者は、より安い駐車場ができれば移っていくもの。
最初は相場と同じ水準で募集し、埋まらなければ少しずつ下げる順番にしましょう。
駐車場経営の赤字を防ぐ8つの対策
ここからは、赤字を避けるための具体的な対策です。
計画段階と運営段階に分けて見ていきます。
ここで解説する内容は、次のとおりです。
- 対策①：事前の市場調査を徹底する
- 対策②：料金相場を把握して設定する
- 対策③：税金を含めて収支を試算する
- 対策④：信頼できる管理会社を選ぶ
- 対策⑤：ランニングコストを削る
- 対策⑥：トラブルに備えておく
- 対策⑦：定期的に料金を見直す
- 対策⑧：撤退のルールを決めておく
まずは、始める前にやるべき調査からです。
対策①：事前の市場調査を徹底する
感覚で始めるのが、失敗への最短ルートです。
確認しておきたいのは次の点になります。
- 現地調査：平日と休日、昼と夜で周辺駐車場の埋まり具合を見る
- 交通量：前面道路の通行量と、路上駐車の多さを確認する
- 専門家への確認：地域の不動産会社に月極の需要と空き状況を聞く
この調査に費用はかからず、時間だけで済みます。
投資を決める前に、最低でも2回は現地に足を運んでおいてください。
対策②：料金相場を把握して設定する
競合の料金を知らずに価格を決めると、高すぎるか安すぎるかのどちらかになります。
周辺の月極の看板や、コインパーキングの料金表を書き出してみましょう。
時間貸しなら、最大料金や割引の設定まで見ておく必要があります。
そのうえで、相場からかけ離れない価格に設定するのが基本。
調べた内容を一覧にしておけば、あとで見直すときの判断材料にもなりますよ。
対策③：税金を含めて収支を試算する
収入だけを並べた計画では、実態と合いません。
経費として入れるべき項目は次のとおりです。
- 税金：固定資産税・都市計画税
- 管理費：委託料、清掃や草刈りの費用
- 設備の維持：精算機の保守、照明の電気代
- 修繕の積立：舗装やラインの補修に備える
そのうえで、稼働率70〜80％で計算して利益が出るかを見ていきましょう。
この数字で赤字になるなら、投資額を減らすか計画自体を考え直す必要があります。
対策④：信頼できる管理会社を選ぶ
委託するなら、最初から1社に絞らないことが大切です。
複数社から提案を受け、サービス内容と費用を比べましょう。
提案書だけで判断せず、その会社が管理している駐車場を実際に見に行くのが確実。
清掃の状態や設備の管理具合は、現地に行けば数分で分かります。
見に行った印象が悪ければ、金額が安くても契約は避けたほうがいいですね。
対策⑤：ランニングコストを削る
運営が始まったあとも、支出は見直せるんですね。
照明をLEDに替えるだけでも、電気代は長期で見ると大きく変わります。
管理会社との契約に、使っていないオプションが含まれていないかも確認しましょう。
草刈りを自分でやれば、その分の委託料も浮きますね。
年に1回、経費の明細を並べて見直す日を決めておくと、じわじわ増える支出に気づけます。
対策⑥：トラブルに備えておく
無断駐車や利用者間の事故は、いつ起きてもおかしくありません。
備えておきたいのは次の2方向です。
- 物理的・法的な備え：防犯カメラの設置と、放置車両への対応を規約に明記する
- 金銭的な備え：施設賠償責任保険への加入を検討する
起きてから調べるのでは、対応が後手に回ります。
運営を始める前に、連絡先と対応の手順を紙に書いて手元に置いておきましょう。
対策⑦：定期的に料金を見直す
一度決めた料金に固執すると、市場の変化に取り残されます。
周辺に新しい駐車場ができていないか、定期的に確認しましょう。
観光シーズンやイベント時期に合わせて単価を調整する方法も。
逆に空きが続くなら、料金を下げる判断も必要になります。
3か月ごとに稼働率を記録しておけば、感覚ではなく数字で判断できるようになりますよ。
対策⑧：撤退のルールを決めておく
始める前に、やめる条件を決めておくのがリスク管理です。
「赤字が半年続いたら」「稼働率が50％を下回る状態が続いたら」といった形で構いません。
感情的に続けてしまうと、損失だけが積み上がっていきます。
ルールがあれば、冷静に次の土地活用へ切り替えられるはず。
撤退条件を紙に書いて、収支表と一緒に保管しておくと冷静に判断できます。
赤字になりやすい土地の特徴
そもそも駐車場に向かない土地というものがあります。
当てはまるなら、別の活用を考えたほうが早いかもしれません。
ここで解説する内容は、次のとおりです。
- 周囲に人を集める施設がない
- 前面道路が狭く出入りしにくい
- 近隣に無料駐車場が多い
まずは、需要のもとがあるかどうかです。
周囲に人を集める施設がない
駐車場の需要は、周囲の施設によって生まれます。
駅・商業施設・病院・オフィス・イベント会場のいずれも遠ければ、利用は伸びません。
住宅街でも、近くにマンションが多ければ月極の需要は出てきます。
逆に、周囲が田畑ばかりの立地では収益化は難しいでしょう。
半径1km以内に何があるかを地図で書き出せば、見込みはすぐ判断できます。
前面道路が狭く出入りしにくい
いくら区画が広くても、そこへ入る道が狭ければ選ばれません。
切り返しが必要な入口は、それだけで敬遠されてしまいます。
一方通行の奥にある土地も、たどり着くまでが手間に。
この条件は工事では変えられない部分です。
自分の車で入ってみて、ストレスを感じるなら他の利用者も同じだと考えてください。
近隣に無料駐車場が多い
商業施設や公共施設に無料の駐車場があると、有料を使う理由がなくなります。
一見すると好立地に見える場所ほど、この点を見落としがちです。
周辺の施設が駐車場を備えているかどうかは、現地に行けばすぐ分かります。
無料の選択肢が多いエリアでは、価格ではなく距離で勝負するしかなくなるでしょう。
目的地の真ん前にあるといった強みがないなら、参入は慎重に判断したほうが安全です。
赤字が続いたときの判断
実際に収支が合わなくなったとき、どう動くかも決めておきましょう。
選択肢は3つあります。
ここで解説する内容は、次のとおりです。
- 料金と募集方法を見直す
- 貸し方そのものを変える
- 撤退して別の活用に移る
まずは、手をかけずにできる見直しからです。
料金と募集方法を見直す
空きが続くなら、原因は料金か露出のどちらかにあるはず。
相場より高ければ下げ、募集が1か所だけなら掲載先を増やしましょう。
月極の募集と並行して、シェアサービスに掲載する手も。
空いている区画だけ時間貸しに回せば、収入の穴を埋められます。
まずは費用のかからないこの2つから試してみてください。
貸し方そのものを変える
見直しても改善しないなら、貸し方を切り替える判断も出てきます。
月極が埋まらないなら、時間貸しのほうが需要と合っているのかもしれません。
逆に時間貸しの稼働が低いなら、月極に切り替えて安定を取る手も。
設備を持っていない状態なら、この切り替えは簡単に行えます。
3か月ごとに稼働を確認し、傾向が変わらないなら形態そのものを疑ってみましょう。
撤退して別の活用に移る
あらかじめ決めた撤退条件に達したら、ルールどおりに判断します。
設備を入れていなければ、更地に戻すのは難しくありません。
資材置き場や太陽光の土地貸しなど、別の活用に切り替える道もあります。
売却を含めて考えれば、選択肢はさらに広がるでしょう。
粘るほど損失が増える局面もあるので、決めたルールに従って動くのがいちばん傷が浅く済みます。
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駐車場経営で経費として計上できるもの
赤字を避けるという意味では、経費の計上漏れも見逃せません。
計上できる費用を知っておくと、手元に残る金額が変わります。
ここで解説する内容は、次のとおりです。
- 税金と管理費
- 修繕費と減価償却費
- その他に計上できるもの
まずは、毎年必ず発生する費用からです。
税金と管理費
駐車場の収入を得るためにかかった税金は、経費として計上できます。
固定資産税や都市計画税がこれに当たるでしょう。
管理会社への委託料や、シェアサービスの手数料も同じ扱いになります。
自宅と共用している部分がある場合は、面積などで按分することに。
按分の根拠を説明できるよう、計算のメモを残しておきましょう。
修繕費と減価償却費
舗装の補修やラインの引き直しは、修繕費として計上できます。
設備の修理代や清掃費用、電球などの消耗品も同じ扱いです。
一方、アスファルト舗装や精算機のように年数で価値が減る資産は減価償却の対象に。
一括で経費にできるかどうかは、金額と内容で判断が分かれる部分です。
大きな工事をしたときは、処理の仕方を税務署に確認しておくと安心ですよ。
その他に計上できるもの
見落としやすい費用もいくつかあります。
次のようなものが挙げられますよ。
- 損害保険料：施設賠償責任保険などの掛金
- 借入金の利子：土地や設備の購入に充てた借入の利息部分
- 交通費：現地の確認や打ち合わせにかかった費用
- 通信費：募集や連絡に使った分の一部
領収書を残していなければ、計上そのものができません。
月ごとにまとめて保管する習慣を作れば、申告のときに慌てずに済みますよ。
赤字リスクを抑えるなら駐車場シェアリングという選択肢
ここまでの対策は、従来型の経営を前提としたものです。
そもそも赤字の要素を持たない始め方もあります。
ここで解説する内容は、次のとおりです。
- 初期費用がほぼかからない
- 滞納のリスクがない
- 集客を任せられる
- いつでもやめられる
まずは、投資額の面から見ていきます。
初期費用がほぼかからない
駐車場シェアリングでは、精算機もロック板も必要ありません。
スマホから登録し、区画の情報と写真を入れるだけで掲載できます。
設備投資がないため、回収できないという赤字の形が生まれません。
更地のままでも掲載でき、砂利敷きの状態から始められます。
投資ゼロで需要を確かめられるのは、判断材料としても価値がありますね。
滞納のリスクがない
利用料金は、運営会社を通じて事前に決済されます。
オーナーが利用者と直接お金をやり取りする場面はありません。
そのため、月極で悩まされる滞納や督促が発生しない仕組みです。
回収の手間と精神的な負担がないのは、続けるうえで大きな違いになります。
集客を任せられる
自分で募集や広告を打つ必要がありません。
サービスのアプリやサイトには、駐車場を探している利用者が集まっています。
掲載するだけで、その集客力をそのまま使える形です。
特Pの場合、オーナーの取り分は70%となります（執筆時点の情報。最新は公式サイトで確認）。
手数料は発生しますが、募集にかかる手間と費用を考えれば納得できる水準でしょう。
いつでもやめられる
設備投資がないため、撤退時の損失もありません。
掲載を止めるだけで、すぐ自分の使用に戻せるのが強み。
月極のように、契約者の解約を待つ必要もありません。
始めやすくやめやすいという点は、他の土地活用にはない強みです。
まずは1台分から掲載して、その土地に需要があるかを確かめてみてくださいね。
駐車場経営の赤字に関するQ&A
駐車場経営の赤字に関するQ&Aに回答していきます。
始める前に気になりやすい順に並べました。
Q1：結局のところ、駐車場経営は儲からないの？
A1：立地と需要を見極めて対策を打てば収益は出ますが、安易に始めると赤字になりやすい分野です。
「否定的な話ばかり見て不安になる」という方も多いはず。
周辺の駐車場が埋まっているかを実際に見に行けば、自分の土地の見込みはかなり正確に判断できますよ。
Q2：駐車場経営のデメリットって何？
A2：収益性が建物より低いこと、税負担が重いこと、競合が増えやすいことの3つが主な点です。
「手軽そうだから」と考えていた方には意外に感じるかもしれませんね。
逆に言えば、この3つを踏まえて計画すれば想定外の事態はかなり減らせます。
Q3：初期費用はいくらぐらいかかる？
A3：月極なら数万円から数十万円、コインパーキングは設備費を含めて数百万円規模になります。
「桁が違いすぎる」と感じますよね。
シェアサービスなら特別な設備が不要なので、初期費用はほぼ0円で始められます。
Q4：何年で投資を回収できる？
A4：立地と稼働率しだいですが、コインパーキングで数年、条件が悪いと10年以上かかることもあります。
「そんなに待てない」というのが本音ですよね。
初期費用がかからない形なら回収という考え方自体が不要になるので、初月から手元にお金が残ります。
Q5：経費で落とせるものは何がある？
A5：固定資産税・管理委託料・修繕費・保険料・減価償却費などが該当します。
「どこまで入れていいのか分からない」と迷いますよね。
駐車場の運用に直接かかった費用かどうかを基準に、領収書を残しておきましょう。
Q6：収入が20万円以下なら申告はいらない？
A6：会社員の場合、経費を引いた所得が年20万円以下なら所得税の確定申告は不要です。
「少額でも必要なのか気になる」という方も多いはず。
ただし住民税の申告は別に必要なことがあるため、自治体の窓口で確認しておいてください。
Q7：固定資産税が6倍になるって本当？
A7：住宅が建っていた土地を更地にして駐車場にすると、軽減の特例が外れて税額が大きく上がります。
「家を壊しただけでそんなに変わるのか」と驚きますよね。
もともと更地だった土地なら急に上がることはないので、まず現状の扱いを確認してみましょう。
Q8：シェアリングにデメリットはないの？
A8：収入が稼働しだいで安定しない点と、売上から手数料が引かれる点がデメリットです。
「うまい話には裏があるのでは」と思いますよね。
初期投資と滞納のリスクがない点と比べれば、多くの方にとって受け入れやすい条件だといえます。
Q9：狭い土地や変形地でもできる？
A9：1台分のスペースがあれば可能ですが、車が安全に出入りできる通路の幅は必要です。
「うちの土地は形が悪いから無理かも」と思っていませんか。
自分の車で実際に停めてみて、無理なく出入りできるなら候補になりますよ。
Q10：赤字になったらどうすればいい？
A10：まず料金と募集先を見直し、改善しなければ貸し方を変えるか撤退を判断します。
「粘ればいつか好転するのでは」と考えてしまいますよね。
始める前に撤退条件を決めておけば、損失が膨らむ前に冷静な判断ができます。
駐車場経営が赤字になる原因まとめ
今回は、駐車場経営が赤字になる原因と対策について解説しました。
最後に、要点をまとめておきます。
駐車場経営で赤字になるのは、たいてい始める前の準備が足りなかったときです。
現地を2回見て、税金を含めて試算するだけで、失敗の多くは避けられます。
大きな投資をせずに需要を確かめる方法もあるので、いきなり設備を入れる必要はありません。
まずは自分の土地に人を集める施設があるか、地図で確かめるところから始めてみてくださいね。
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