駐車場経営が赤字になる7つの原因とは？失敗しないための具体的対策も紹介！

今回は、駐車場経営が赤字になる原因について解説していきます。

駐車場経営は、少ない初期費用で始められる土地活用として人気があります。

しかし、「手軽そうだから」と安易に始めると、思ったように収益が上がらず「こんなはずではなかった…」と赤字経営に陥ってしまうケースも少なくありません。

この記事では、なぜ駐車場経営が赤字になってしまうのか、その具体的な原因を経営形態別に詳しく解説します。

さらに、赤字を回避し、安定した黒字経営を目指すための具体的な対策をご紹介します。

この記事を読めば、駐車場経営の失敗リスクを正しく理解し、成功への道筋を描けるようになります。

また、記事の最後では、これらの赤字リスクを根本から解決する「駐車場シェアリング」という新しい選択肢についても詳しく解説します。

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駐車場経営が赤字になる根本的な4つの原因【共通】

まず、月極・コインパーキングといった経営形態にかかわらず、多くの赤字経営に共通する根本的な原因を見ていきましょう。

計画段階での些細な見落としが、将来の大きな赤字に直結してしまうため、一つひとつ確実に押さえることが重要です。

原因①：駐車場の需要を見誤っている

駐車場経営で最も多い失敗が、需要の読み間違いです。 「周辺に駐車場が多いから、うちも儲かるはずだ」と安易に考えてしまうのは非常に危険。

すでに多くの駐車場が存在するエリアは、供給過多に陥っている可能性が高く、激しい価格競争によって利用者が分散し、想定した収益を確保できないケースが少なくありません。

また、商業施設や病院の近くといった一見すると好立地に見える場所でも、注意が必要です。

それらの施設に大規模な無料駐車場が完備されていれば、わざわざお金を払って有料駐車場を利用する人はごく少数に限られてしまいます。

「なんとなく儲かりそう」という感覚で始めるのではなく、事前の綿密な需要調査が不可欠です。

原因②：固定資産税などの税金負担を軽視している

駐車場経営における大きな落とし穴の一つが、税金の負担です。 特に、土地にかかる固定資産税は注意しなければなりません。

アパートやマンションといった居住用の建物が建っている土地には「住宅用地の軽減措置」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に減額されます。

しかし、駐車場は建物がない「更地」と同じ扱いになるため、この軽減措置は適用されません。

その結果、これまで住宅が建っていた土地を駐車場にした場合、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があるのです。

この税金コストを収支計画に含めずに料金設定をしてしまうと、売上はあっても利益がほとんど残らない、あるいは税金分で赤字になってしまうという事態に陥ります。

原因③：利用者の使い勝手が悪いレイアウト

少しでも収益を増やしたいという思いから、敷地内に無理やり駐車スペースを詰め込んでしまうのも、失敗に繋がる典型的なパターンです。

一台あたりのスペースや場内の通路が狭いと、利用者は「停めにくい」「出入りしづらい」「ドアを開けると隣の車にぶつかりそう」といったストレスを感じます。

このような使い勝手の悪い駐車場は、リピーターの獲得が難しくなるだけでなく、利用者同士の接触事故や設備への衝突といったトラブルを誘発する原因にもなります。

駐車のしやすさは、利用者が駐車場を選ぶ際の重要なポイントです。

収容台数を追求するあまり、利用者目線を欠いたレイアウトにしてしまうと、結果的に稼働率の低下を招いてしまいます。

原因④：ずさんな管理会社の選定

駐車場経営の成功は、パートナーとなる管理会社の質に大きく左右されます。

管理を委託したものの、その会社の管理体制がずさんだったために経営が悪化するケースも少なくありません。

例えば、場内にゴミが散乱していたり、精算機の故障や照明の電球切れが放置されていたりすると、駐車場の印象は著しく悪化します。

また、利用者募集や宣伝広告に力を入れてくれない業者を選んでしまうと、いつまでたっても空きが埋まらず、収益は上がりません。

管理費用の安さだけで管理会社を選んでしまうと、結果的にサービスの質が低く、利用者が離れていく原因となり、赤字経営に直結してしまうのです。

駐車場経営が赤字になる特有の原因【経営形態別】

共通の原因に加えて、コインパーキングと月極駐車場では、それぞれ特有の赤字要因が存在します。

ご自身の検討している経営形態にどのようなリスクが潜んでいるのかを、具体的に把握しておきましょう。

コインパーキング経営で赤字になる3つの原因

不特定多数の利用者を対象とするコインパーキングは、高い収益性が期待できる一方で、特有の落とし穴があります。

原因①：設備投資が高すぎた

コインパーキング経営を始めるには、精算機、ロック板（またはゲート）、看板、照明といった設備の導入が不可欠です。

これらの初期設備費用は、規模にもよりますが数百万円単位になることも珍しくありません。

特に、駐車台数が4〜5台程度の狭小地で経営する場合、1台あたりの設備コストは割高になる傾向があります。

この高額な初期投資を、計画通りに回収できずに赤字経営が続いてしまうケースは非常に多いです。

原因② ：近隣との価格競争

利用者がその都度入れ替わるコインパーキングでは、料金設定が収益に直結します。

周辺の料金相場を把握せずに高すぎる料金を設定すれば利用者に敬遠され、逆に安すぎると、たとえ常に満車でも十分な利益は出ません。

また、競合が時間帯ごとの最大料金や夜間割引など複雑な料金体系を導入している場合、それらを詳細に分析せずに表面的な価格だけで対抗しようとすると、収益機会を逃してしまいます。

絶えず続く価格競争に疲弊し、利益を圧迫されることは大きなリスクです。

原因③：一括借り上げ（サブリース）の収入が低い

土地オーナーの手間を省く方法として、管理会社に土地を貸し、毎月固定の賃料を得る「一括借り上げ（サブリース）」方式があります。

この方法は、駐車場の稼働率に関わらず収入が安定するメリットがあります。

しかしその反面、どれだけ駐車場が繁盛して高い売上を上げても、オーナーの収入は一定額から増えることはありません。

さらに、売上の中から管理会社の手数料として15%～20%前後が差し引かれるため、自身で経営するよりも手残りが少なくなりがちに。

結果として、固定資産税などの支出を差し引くと赤字になってしまうこともあります。

月極駐車場経営で赤字になる3つの原因

毎月安定した収入が見込める月極駐車場ですが、契約者との長期的な関係性が求められるからこそのリスクが存在します。

原因①：利用料金の滞納・未納

月極駐車場経営で最も頭を悩ませる問題の一つが、利用者による料金の滞納です。1人でも滞納者が出ると、その月の収入は直接的に減少します。

さらに、問題は金銭面だけではありません。滞納者への電話や手紙での督促には多大な手間と時間がかかり、精神的な負担も大きくなります。

連絡が取れなくなり、最終的に裁判や車の強制執行といった法的手続きに移行するとなれば、弁護士費用などの追加コストが発生し、赤字幅はさらに拡大してしまいます。

原因② ：甘い稼働率での収支計画

収支計画を立てる際に、「常に満車（稼働率100%）」を前提に計算してしまうのは非常に危険です。

月極駐車場は、一度解約が出ると、次の契約者が見つかるまでその区画からの収入は完全にゼロになります。

1台でも解約が出た途端に、計画が崩れて赤字に転落するリスクは常にあります。

特に、総台数が10台未満の小規模な駐車場の場合、1台の空きが経営全体に与える影響は非常に大きくなるため、稼働率は常に80%程度で計算するなど、余裕を持った収支計画が不可欠です。

原因③：安すぎる料金設定

「とにかく早く満車にしたい」という一心で、近隣相場より大幅に安い料金を設定してしまうのも、よくある失敗です。

確かに安い料金は集客に繋がりますが、それが原因で「満車なのに利益が出ていない」という本末転倒な状況に陥ってしまいます。

さらに大きな問題は、一度その料金で契約してしまうと、後から「来月から値上げします」という交渉は利用者に受け入れられにくく、非常に難しい点です。

結果として、長期にわたって低い収益のまま経営を続けることになりかねません。

駐車場経営の赤字を防ぐ！失敗しないための8つの対策

では、これまで見てきたような赤字の原因を踏まえ、どうすれば失敗を避け、駐車場経営を成功させられるのでしょうか。

ここでは、経営を始める前の「計画段階」と、始めた後の「運営段階」に分けて、実践すべき具体的な8つの対策をご紹介します。

対策①：徹底した事前市場調査

感覚や思い込みで経営を始めることは、失敗への第一歩です。まずは、その土地に本当に駐車場の需要があるのかを徹底的に調査しましょう。

• 現地調査を複数回行う：平日と休日、日中と夜間など、曜日や時間帯を変えて何度も現地に足を運び、周辺の交通量や路上駐車の状況、近隣駐車場の稼働率を自分の目で確認します。
• 専門家にヒアリングする：そのエリアをよく知る不動産会社に、月極駐車場の需要や空き状況について尋ねてみるのも有効な手段です。

対策②：料金相場の把握と適切な料金設定

市場調査と並行して、競合となる駐車場の料金を正確に把握することが重要です。

• 競合の料金体系をリストアップする：インターネットや現地調査を通じて、周辺駐車場の料金をリスト化します。月極の月額料金だけでなく、コインパーキングであれば時間ごとの料金、最大料金、割引サービスなども詳細に調べましょう。
• 相場からかけ離れない価格を設定する：調査した料金相場を基準に、高すぎず、安すぎない適切な価格を設定します。これが安定した稼働率と収益を両立させる鍵となります。

対策③：税金を含めた現実的な収支シミュレーション

「儲かるはず」という希望的観測ではなく、現実的な数字に基づいた収支計画を立てることが、赤字を回避する上で不可欠です。

• 経費をすべて洗い出す：売上から差し引く経費として、固定資産税や都市計画税、管理会社への委託費用、設備のメンテナンス費用、電気代などをすべて計上します。
• 稼働率は現実的な数値で計算する：稼働率100％は非現実的です。まずは70%～80%程度を想定し、それでも利益が出るかをシミュレーションしましょう。この「実質利回り」の計算が、経営判断の土台となります。

対策④：信頼できるパートナー（管理会社）選び

良い管理会社は成功への近道となり、悪い管理会社は赤字への直行便となります。パートナー選びは慎重に行いましょう。

• 複数の会社から提案を受ける：最初から1社に絞らず、複数の管理会社に見積もりや管理プランの提案を依頼し、サービス内容と費用をじっくり比較検討します。
• 管理物件を実際に見る：提案を受けている会社が実際に管理している他の駐車場を訪れてみましょう。清掃は行き届いているか、設備はきれいに保たれているかなど、管理の質を自分の目で確かめることが最も確実な方法です。

対策⑤：ランニングコストの削減

経営が始まった後も、支出を意識し続けることが重要です。小さなコスト削減の積み重ねが、利益を最大化します。

• 固定費を見直す：駐車場の照明を消費電力の少ないLEDに変更するだけでも、長期的に見れば電気代を大幅に節約できます。
• 契約内容を定期的に確認する：管理会社との契約に、不要なオプションサービスが含まれていないかなどを定期的に見直し、コストの最適化を図りましょう。

対策⑥：トラブルへの備え

駐車場経営には、無断駐車や利用者間の事故、料金滞納など、様々なトラブルがつきものです。事前に対策を講じておくことで、被害を最小限に抑えることができます。

• 物理的・法的な対策：防犯カメラを設置して犯罪やトラブルを抑止するとともに、放置車両への対処法などを利用規約や契約書に明記しておきましょう。
• 金銭的な対策：駐車場内で起きた事故による損害賠償に備え、施設賠償責任保険などへの加入を検討することも重要です。

対策⑦：定期的な競合調査と料金の見直し

一度決めた料金設定に固執せず、市場の変化に柔軟に対応することが、長期的に安定した経営を続けるコツです。

• 競合の動きを常にチェックする：経営開始後も、周辺に新しい競合駐車場ができていないか、既存の競合が料金改定を行っていないかを定期的にチェックしましょう。
• 市場に合わせて料金を最適化する：競合の動きや季節的な需要の変動（例：観光シーズンの値上げ）などに合わせて、料金体系を柔軟に見直すことで、収益機会を逃さず、競争力を維持できます。

対策⑧：撤退ルールの設定

万が一、経営がうまくいかなかった場合に備え、「損切り」のルールをあらかじめ決めておくことも、リスク管理の観点から非常に重要です。

• 具体的な撤退条件を決める：「赤字が半年間続いたら」「稼働率が長期間50%を下回ったら」など、事業から撤退する具体的な条件を経営開始前に決めておきます。
• 損失の拡大を防ぐ：感情的に「いつかは好転するはず」と固執して赤字を垂れ流すのではなく、ルールに従って冷静に撤退を判断することで、被害の拡大を防ぎ、次の土地活用へスムーズに移行できます。

【究極の赤字対策】駐車場シェアリングサービスで失敗リスクを回避する

これまでご紹介した8つの対策は、従来の月極やコインパーキング経営を行う上で非常に重要です。

しかし、これらの対策をどれだけ入念に講じても、高額な初期投資や日々の管理の手間、そして「空き」が発生するリスクを完全にゼロにすることはできません。

そこで、これらの赤字リスクを根本から解決する新しい選択肢として、「駐車場シェアリングサービス」の利用を強くおすすめします。

これは、従来の駐車場経営の常識を覆す、まさに究極の赤字対策と言えるでしょう。

なぜ駐車場シェアリングが最強の赤字対策なのか？

駐車場シェアリングとは、スマートフォンアプリなどを通じて、空いている駐車スペースを必要な人に時間単位で貸し出すサービスです。

この仕組みそのものが、従来の駐車場経営が抱える多くの問題を解決してくれます。

初期費用がほぼゼロで始められる

コインパーキング経営における最大のネックは、精算機やロック板の設置にかかる数百万円の設備投資でした。

しかし、駐車場シェアリングではこれらの高額な機器は一切不要です。

スマホでサービスに登録し、駐車場の情報を入力するだけで始められるため、「設備投資を回収できない」という赤字リスクそのものが存在しません。

料金の滞納リスクが完全にない

月極駐車場で頭を悩ませていた料金の滞納問題も、駐車場シェアリングには無縁です。

利用料金は、サービスの運営会社を通じてアプリ上で事前にクレジットカード決済される仕組みになっています。

そのため、オーナーさんが利用者さんと直接金銭のやり取りをすることはなく、滞納や未払いのトラブルは起こり得ません。

集客や宣伝の手間が一切かからない

「どうやって利用者に知ってもらうか」という集客の問題も、サービス側が解決してくれます。

シェアリングサービスのアプリやウェブサイトには、すでに駐車場を探している多くのユーザーが登録しています。

オーナーさんは自分の駐車場を登録するだけで、運営会社が持つ巨大なプラットフォームが自動的に集客を代行してくれるため、自分で宣伝活動をする必要はありません。

「隙間時間」を収益に変える柔軟な貸し出し

駐車場シェアリングの大きな魅力は、その柔軟性にあります。1日単位はもちろん、15分単位といった非常に短い時間から貸し出すことが可能です。

これにより、これまで収益化が難しかった以下のような「隙間時間」を有効活用できます。

• 月極駐車場の契約者が決まるまでの期間
• 自宅の駐車場が、日中車を使っていて空いている時間
• 来客用の駐車場が、来客のない日

ほんのわずかな空き時間でも収益に変えられるため、無駄がありません。

>>駐車場を15分単位で貸出したいならakippa (あきっぱ)

リスクなくいつでも「やめる」ことができる

もし思ったように収益が上がらなくても、心配は無用です。高額な設備投資がないため、撤退時に金銭的な損失を被ることはほぼありません。

サービスの登録を解除するだけで、いつでも気軽にやめることができます。

この「始めやすく、やめやすい」手軽さが、他の土地活用にはない大きなメリットです。

このように、従来の駐車場経営が抱える赤字リスクの多くを、駐車場シェアリングサービスはその「仕組み」によって解決してくれます。

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駐車場経営の赤字に関するQ&A

最後に、駐車場経営を検討している方が抱きやすい疑問について、Q&A形式でお答えします。

Q1: 結局のところ、駐車場経営は儲からないの？

A1: 「必ず儲からない」というわけではありませんが、「安易に始めると赤字になりやすい」のが現実です。

成功の鍵は、立地条件と需要を正確に見極め、本記事で解説したような対策をどれだけ徹底できるかにかかっています。

特に、固定資産税などのコスト計算をしっかり行い、現実的な収支計画を立てることが、赤字を回避する上で不可欠です。

Q2: 駐車場経営のデメリットは？

A2: 主なデメリットは以下の3点です。

1. 収益性の低さ：アパート経営などと比べ、土地面積あたりの収益はどうしても低くなる傾向があります。
2. 税金の負担：住宅用地の軽減措置が適用されないため、固定資産税などの税負担が重くのしかかり、赤字の大きな原因となり得ます。
3. 競合の出現リスク：比較的少ない初期費用で始められるため、近隣に競合となる駐車場が突然現れる可能性があります。その結果、価格競争に陥り、収益が圧迫されることも少なくありません。

Q3: 駐車場経営を始めるのに、初期費用は具体的にいくらぐらいかかる？

A3: 経営形態によって大きく異なります。

• 月極駐車場の場合：土地を砂利やアスファルトで舗装し、区画のラインを引く費用が主で、数万円から数十万円程度が目安です。
• コインパーキングの場合：上記の舗装費用に加え、精算機やロック板などの設備費用がかかるため、数百万円単位の初期投資が必要になることが一般的です。
• 駐車場シェアリングの場合：特別な設備は不要で、スマホで登録するだけなので、初期費用はほぼ0円です。

Q4: 駐車場経営は何年で回収できる？

A4: これは初期投資額と収益性によるため一概には言えませんが、経営形態によって目安は異なります。

コインパーキングのように数百万円の初期投資をした場合、立地が良ければ数年で回収できるケースもありますが、稼働率が低いと10年以上かかる、あるいは赤字が続いて回収できないリスクもあります。

一方で、初期費用がほぼかからない駐車場シェアリングであれば、「投資回収」という概念自体が当てはまりにくく、初月から黒字化を目指すことが可能です。

Q5: 駐車場経営で経費で落とせるものは？

A5: 駐車場経営の収入を得るためにかかった費用は、経費として計上できます。赤字にしないためにも、漏れなく計上することが重要です。主なものには以下のような費用があります。

• 税金：固定資産税、都市計画税、事業税、消費税
• 管理費：管理会社への委託料、駐車場シェアリングのプラットフォーム手数料
• 修繕・維持費：アスファルトの補修、ラインの引き直し、設備の修理代、清掃費用、電球などの消耗品費
• 減価償却費：アスファルト舗装や精算機といった、年数の経過で価値が減少する資産
• その他：損害保険料、土地購入や設備導入にかかる借入金の利子など

Q6: 駐車場収入が20万円以下の場合は確定申告は必要？

A6: 給与所得を得ている会社員などが副業として駐車場経営を行っている場合、「所得（収入から経費を引いた額）」が年間20万円以下であれば、所得税の確定申告は不要です。

ただし、注意点が2つあります。一つは、これは「所得税」の話であり、「住民税」の申告は別途必要になる点です。

もう一つは、個人事業主として行っている場合や給与所得がない場合は、所得額にかかわらず確定申告が必要です。

詳しくは税務署や税理士にご相談ください。

Q7: 固定資産税が最大6倍になるというのは本当？

A7: はい、本当です。ただし、これはこれまで居住用の住宅が建っていた土地を更地にして駐車場にした場合に起こる現象です。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という税金の軽減措置が適用されていますが、駐車場（更地）にするとこの特例が適用外となるため、結果として税額が最大6倍に上がってしまうのです。

もともと更地だった土地を駐車場にする場合は、税額が急に上がることはありません。

Q8: 駐車場シェアリングにデメリットはないの？

A8: はい、デメリットも存在します。

• 収入が不安定：月極駐車場のような固定収入ではなく、利用者がいなければその月の収入はゼロになります。
• 手数料がかかる：売上の中から、サービス運営会社へ手数料（売上の35%～50%程度が相場）を支払う必要があります。
• 利用者トラブルの可能性：頻度は低いですが、利用者がゴミを放置したり、時間を超過して駐車したりといったトラブルの可能性はゼロではありません。

ただし、これらのデメリットは「初期投資や滞納リスクがゼロ」という大きなメリットと比較すれば、十分に許容できる範囲だと考えられます。

Q9: どんなに狭い土地や変形した土地でも、駐車場経営はできる？

A9: はい、1台分のスペースさえ確保できれば、狭小地や変形地でも駐車場経営を始めることは可能です。

ただし、車が安全に出入りできるだけの通路幅や、駐車のしやすさは非常に重要です。

あまりにも車の出し入れが困難な土地は、利用者に敬遠されてしまう可能性があります。

まずは、ご自身の車で実際に駐車を試してみるなど、利用者の視点で使い勝手を確認することをおすすめします。

駐車場経営が赤字になる原因まとめ

今回は、駐車場経営が赤字になる原因と、その対策について詳しく解説しました。

【駐車場経営が赤字になる主な原因】

これらのリスクを回避するためには、徹底した事前準備と運営開始後の継続的な改善活動が不可欠です。

しかし、もしあなたが「初期投資や管理の手間といったリスクを限りなくゼロにしたい」「もっと手軽に土地活用を始めたい」と考えているのであれば、駐車場シェアリングサービスは非常に有力な選択肢となるでしょう。

ご自身の土地の状況やリスク許容度に合わせて、最適な経営方法を選択することが、駐車場経営成功への一番の近道です。

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